Прашања & Одговори

1Зошто станбената зграда треба да има управител ?

Затоа што сопствениците на становите и на деловните објекти во зградите, кои се воедно и сопственици на заедничките делови и уреди во станбената зрада мораат да ги извршуваат обврските во врска со одржување и управување на објектите пропишани со закон и други правилници и уредби.

Обврските кои мораат да се исполнуваат се однесуваат на:

1) одржување на зградата во функционална состојба;

2) изведување нужни и итни поправки на зградата;

3) спроведување на мерки за заштита од пожари;

4) дезинсекција и дератизација;

5) собирање на средства за тековно одржување и резервен фонд кои служат за сите други работи повржани за одржување на зградата.

Горенаведените обврски се пропишани со Законот за домување, Правилникот за заштита од пожари, и други правилници и уредби.

Во случај на непочитување на пропишаните обврски, сопствениците може да одговараат и прекршочно. Согласно членот 126 од Законот за домување, глоба во износ од 300 евра ќе му се изрече за  прекршок на сопственик на стан или деловен простор во станбена зграда ако не определи управител или не регистрира заедница на сопственици. Според тоа Сопствениците треба да одберат Управител кој ќе се грижи за редовно одржување на зградата, собирајќи средства за тековно одржување и резервен фонд, како и обавување на сите други работи поврзани со одржување и управување на зградата.

2Кој сè треба да се регистрира?

Доколку во станбената зграда има повеќе од двајца сопственици на посебни делови и повеќе од осум посебни делови, сопствениците на посебните делови се должни да донесат одлука со која ќе се одлучат, управувањето со станбената зграда да го врши управител, кој има добиено лиценца за управител издадена од Регулаторна комисија за домување или Заедница на сопственици со претседател.

3Како се станува управител?

Управител е лиценцирано правно или физичко лице од страна на Регулаторната комисија за домување. Управителот се лиценцира со времетраење од пет одини и задолжително треба да има вработено три лица, од кој едно со високо образование.

4Колку видови на управување со згради постојат?

1.Заедница на сопственици

Заедница на сопственици е форма на управување во станбена зграда. Тоа е изразена согласност на станарите тие самите , преку формирано заедничко тело, да управуваат со сопственоста која ја имаат.

Заедница на сопственици е правно лице кое се формира со донесување на  одлука на повеќе од половината сопственици на посебните делови во една зграда. Законот вели, дека за да се формира Заедница на сопственици, треба да има најмалку двајца сопственици на посебни делови и најмалку осум посебни делови во зградата.

Со одлуката за формирање на заедница на сопственици, сопствениците на посебните делови се должни да донесат и статут. Статутот е правен акт на зградата со кој се уредуваат сите прашања во врска со управување со зградата, меѓусебните односи на станарите, нивните права и обврски. Со статутот се основа заедницата на сопственици, се утврдува начинот на избор на претседател на заедницита, начинот на донесување на одлуките и на управување со заедницита на сопственици и начин на исполнување на обврските на заедницата. Во Статутот се запишваат сите сопственици на посебни делови и на деловни простории во зградата.

2.Управител

Со зградата може да управува и Управител, кој ќе биде определен од страна на сопствениците на посебните делови. За да зградата биде управувана од Управител, сопствениците на посебните делови донесуваат Одлука за определување на управител. Ваква Одлука може да се донесе само доколку зградата има повеќе од двајца сопственици на посебни делови и повеќе од осум посебни делови во зградата.

Управителот на станбената зграда ги застапува сопствениците на посебните делови во работите што се однесуваат на управувањето со станбената зграда и води сметка за остварување на правата и обврските што произлегуваат од договорот за управувачки услуги.

5Колку видови на фондови постојат во колективно домување ?

Согласно Законот за домување, за извршување на работите на одржувањето на станбената зграда се формираат Фонд за редовно одржување и Резервен фонд.

Фондот за редовно одржување се користи за активности и мерки за редовно одржување на зградата преку кои се овозможуваат непречено користење на заедничките делови од стамбената зграда, на инсталациите и уредите, вклучувајќи набавка на резервни делови за заедничките инсталации и уреди, вградување на дополнителни апарати и уреди како мерачи, броила и други уреди.

Фондот за инвестицкиско одржување   ги опфаќа работите со кои се одржува и  зголемува вредноста на објектот квалитативно и квантитативно, а се однесува на работите што не се опфатени со тековното одржување (промена на фасада, реновирање на скалилата, ходници, лифт, итн).

Секој сопственик на стан има законска обврска да учествува во формирањето на фондовите.

Висината на месечниот надоместок за Фондот за редовно одржување, потставките на овој фонд и Резервниот фонд треба да бидат јавно истакнати и достапни до сите станари. За пополнување на фондовите можат да се користат и средствата од закупнини за издаден простор и други видови дополнителни приходи.

6Како се врши плаќањето?

Секој сопственик на посебен дел – станар уплаќа средства на 2 различни жиро сметки едната се однесува на Фондот за редовно одржување, додека другата жиро сметка се однесува за Фондот за инвестицкиско одржување (резервен фонд).

Средствата на резервниот фонд можат да се користат само за трошоците за одржување и потребните подобрувања предвидени во планот за одржување и за нужните работи на одржување.

Нужните работи на одржување се работи на одржување кои не се предвидени во планот за одржување и кои не би било разумно да се одолговлекуваат, бидејќи нивното неизвршување би значело значително влошување на условите за престој за сите или некои одделни делови на повеќестанбената зграда или пак поради неизвршување би можела да настане поголема штета на одделните делови на станбената зграда, односно на трети лица. За нужни работи на одржување се сметаат и работите на одржување утврдени со судска одлука согласно член 13 од Законот за домување.

7Како да го решиме проблемот со станарите кои не уплаќаат средства во фондовите?

Имаме потполно законско право после договорениот период кој е еден месец од неизвршената напалта, станарите што не ги подмируваат редовно своите обврски, да ги известиме со прва опомена за неплатени обврски. Доколку и следниот месец не биде извршена уплата во фондовите на зградата станарите што не ги подмириле редовно своите обврски добиват опомена пред тужба која според официјалниот тарифник на „СН Сервис“ ќе биде наплатена 200,00 ден.. Во случај да не постапат во рокот предвиден во опомената за намирување на обврските, за истите ќе биде спроведена постапка за присилна наплата согласно важечките законски прописи во Р.М.

8Што со средствта во резервниот фонд по истекување или предвремено раскинување на договорот?

По истекот на рокот на Договорт за управување или пак предвременото раскинување на истиот Договор, средствата од резервниот фонд кои се наплатени од станарите ќе бидат префрлени на сметката која ќе ја достават станарите на име резервен фонд кај новиот управител или на сметката за резервен фонд на законски регистрираната заедница на сопственици.

9Како се регулираат односите меѓу управителот и сопствениците ?

Со одбраниот управител, станарите склучуваат Договор за вршење на управувачки услуги. Во Договорот треба да се предвидат сите права и обврски на управителот, како и начинот на меѓусебно известување меѓу управителот и станарите.

На Управителот веднаш му се доставува склучениот договор за заемни обврски на станарите за да му биде основа и патоказ во неговото натамошно работење.

10Што е План за одржување ?

За извршување на мерките и активностите за редовно одржување на станбената зграда, сопствениците на посебните делови на собир на сопственици донесуваат план за одржување за период од најмалку една година, а најмногу за пет години.

Во планот за одржување се утврдуваат мерките и активностите за извршување на работите за одржување што ќе се преземат во тековната година и начинот на обезбедување на паричните средства за нивно извршување.

11Кои се посебни делови во една станбена зграда ?

Во станбените згради покрај становите, како посебни делови се сметаат и деловните простории, другите самостојни и споредни простории (гаражи, паркинг места …) што им припаѓаат на посебните делови и меѓусебно се разликуваат во однос на тоа дали му припаѓаат на станбениот или на деловниот дел на зградата.

12Кои се заеднички делови во една станбена зграда ?

Заеднички делови на станбена зграда се скали, влезни ветробрани, ходници, просторија за велосипеди, пералници, сушилници, заеднички подруми, засолништа, тавани, работилници за домарот, стан за домарот, простории за одложување на отпадоци и други простории наменети за заедничко користење на сопствениците на посебни делови, земјиштето на кое е изградена зградата  и друго земјиште што служи за нејзина употреба, согласно со прописите за урбанистичко планирање.

13Што е Договор за управувачки услуги ?

Договор за управувачки услуги е Договор кои сопствениците на посебни делови, односно нивниот овластен представник го потпишува со Управителот со цел преземање на одговорностите за управување и одржување на Зградата од страна на  Управителот.

Со Договорот за управувачки услуги се уредуваат следниве работи:

1) права и обврски на управителот;

2) права и обврски на сопствениците;

3) должности на сопственикот при издавање на својот посебен дел под закуп;

4) висина на надоместоци за тековно одржување;

5) висина на надоместоци за инвестициско одржување (резервен фонд);

6) висина на надоместокот за управувачки услуги;

7) начин и рок на плаќање;

14Што е Договор за заемни односи ?
p>Договор за заемни односи е договор кои Сопствениците го склучуваат меѓусобно и со кои се уредуваат односите помеќу Сопствениците во врска со управувањето со Зградата и користење на Заедничките Простории.

Со овој договор Сопствениците се договараат за следниве работи:

1) начин на користење на заедничките простории;

2) куќен ред на Зградата;

3) висина на износите и начин на плаќање на трошоците за редовно одржување (инвестициско и тековно одржување) на заеднички делови на Зградата што е во етажна сопственост;

4) начин на воспоставување на резервниот фонд на Зградата;

5) намена на споредните простории што се користат од страна на Сопствениците;

6) начин на користее на споредните простории за посебни намени;

7) посебни ограничувања на правото на користење на споредните простории;

8) посебни овластувања на Управителот на Зградата; и

9) начин на регулирање на односите во случај на адаптација, реконструкција, пренамена, доградба и надградба на дел од Зградата или на Зградата во целост.

15Кои работи ги обавува Управителот ?

Работите, правата и обврските на управителот се пропишани со Законот за домување и со Договорот за управувачки услуги.

Управителот се грижи за реализација на одлуките на собирот на станари, за тековно и инвестиционо одржување на зградата , подготвува план за одржување на зградата, подготвува пресметка на трошоците на зградата, ги прима уплатите  и врши исплати по основ на договорени обврски, води евиденција на плаќањата на трошоците, ја застапува заедницата на сопственици пред трети лица и во правниот промет, поведува постапка пред надлежни органи во случај на неплаќање на износот за редовниот и резевниот фонд на зградата, склучува договори за тековно одржување на зградата, редовно ги известува станарите за превземените активнсоти.

16Дали Договорот за управувачки услуги мора да биде потпишан од сите станари

Договорот за управувачки услуги мора да биде потпишан од најмалку 51% од сопственици на посебни делови, што значи дека не мора да биде потпишан од сите сопственици.

17Кои се должностите на овластениот представник ?

Покрај сите обврски како и останатите сопственици, овластениот представник има и овластување да:

1) да го потпише Договорот за управувачки услуги со управителот;

2) да ги застапува Сопствениците пред управителот и трети лица во работи поврзани за заедничките делови во станбената зграда;

3) да ја контролира работата на управителот и навремено да го известува на увидените кварови и проблеми во функционирање на заедничките простории;

4) заедно со Управителот се грижи за редовна и уредна наплата на средствата за резервен фонд и тековно одржување;

5) ја контролира работата на управителот во трошење на средствата од резервниот фонд;

6) обавува и други работи кои произлегуваат од овластувањата кои му се дадени.

18Правата и обврските на управителот

Управителот ги има следниве прва и обврси

1) да ги извршува одлуките на сопствениците на посебните делови;

2) да води грижа за редовно одржување и функционирање на заедничките делови;

3) да ги застапува сопствениците на посебните делови во работите на управување и во име на одделни сопственици да поднесува тужба за ослободување од обврската за плаќање, односно тужба за задолжување за плаќање на трошоците и издатоците на сопственикот на посебниот дел;

4) да ги застапува сопствениците на посебните делови пред управните органи во работите на издавање на дозволи и согласности и во постапките за упис на недвижностите и други управни постапки, во врска со станбената зграда и земјиштето, како и за други работи поврзани со управувањето;

5) да подготвува  план за одржување на станбената зграда, план со динамика за спроведување на овој план и да се грижи за спроведување на планот;

6) да подготвува пресметка на трошоци на управување на станбената зграда и да ги распоредува трошоците меѓу сопствениците на посебните делови.

7) да прима уплати од сопствениците на посебните делови врз основа на месечна пресметка и да ги подмирува обврските од договорите склучени со трети лица;

8) да ги информира сопствениците на посебните делови за својата работа и да доставува месечни и годишни пресметки;

9) да изготвува годишен извештај за управување со објектот;

10) да стопанисува со резервниот фонд;

11) да врши набројување и нумерирање на становите и пријавување на уписот на податоци во органот што ги води јавните книги на недвижности и

12) да ги почитува стандардите и нормативите за пристапност на лицата со хендикеп во станбениот објект.

19Правата и обврските на сопствениците

Сопствениците ги имат следниве права и обврски:

1) Сопствениците на посебните делови се должни навремено да ги плаќаат месечните надоместоци за редовно одржување и надоместокот за управувачки услуги;

2) во случај на отуѓување на својот посебен дел, сопственикот е должен веднаш да го извести управителот, лично или преку овластениот претставник, за да може навремено да се уреди и преносот на обврската за намирување на надоместоците за редовно одржување и управувачки услуги кои ќе следат по преносот на сопственоста.Претходниот сопственик нема право на враќање на претходно вложените средства во резервниот фонд;

3) секој сопственик на посебен дел е должен, лично или преку овластениот претставник на сопствениците, да го пријави секој дефект или оштетување на заедничките делови или уреди на зградата веднаш по забележувањето;

4) сопственикот на посебниот дел е должен да  дозволи пристап за извршување на работи на својот посебен дел од зградата заради отстранување на дефекти кои предизвикуваат штета на заедничките делови од зградата и на имотот на останатите сопственици;

5) поголемиот степен на оштетување на посебниот дел на сопственикот кој настанал поради несовесно постапување и ненавремено пријавување нема да се исплати од заедничките резерви. Разликата на трошоците, кои настанале по ненавремено пријавување и откривање на дефектот и оние кои би настанале доколку дефектот би бил навремено пријавен, ќе ја надомести самиот сопственик;

6) сопствениците на посебните делови своите одлуки ги донесуваат на собир на сопственици со мнозинство гласови, односно со гласови на повеќе од половина од вкупниот број на сопственици на посебни делови во зградата;

7) ако некој сопственик на посебен дел е отсутен непрекинато повеќе од три месеци од местото каде се наоѓа посебниот дел, должен е да овласти друго лице да одлучува во негово име;

8) сопствениците на посебните делови можат да одлучуваат вон собир на сопственици, со потпишување на писмена изјава по предлог одлука, изјаснувајќи се за или против предлогот на одлуката. Одлуката се смета за донесена  кога ја потпишале мнозинството од сопствениците на посебните делови;

9) со одлуката за избор на претставник на сопствениците на посебните делови или надзорен одбор, сопствениците на посебните делови можат да му дадат овластување на претставникот или на надзорниот одбор самостојно, вон собир на сопственици, да донесува одредени одлуки кои треба да ги спроведе управителот.

20Зошто да го изберете „СН Сервис"?
  • Посветени на осовременување на пристапот кон станбеното управување на територијата на општина Битола, Ви нудиме внимателно одбрана палета висококвалитетни услуги по ниски и достапни цени.
  • Стручниот и мотивираниот кадар и употребата на проверени и потврдени методи на работа се гаранција за квалитетот и професионалноста кои ги поседуваме.
  • Услугите на останатите наши сервиси Ви ги нудиме по намалени цени, а дежурните екипи и широката мрежа соработници на „СН Сервис“ Ви стојат на располагање во секое време.
  • Со потпишување на Договорот за управувачки услуги, Ви следуваат пробен период во кој ќе можете да ја тестирате нашата работа и право на раскинување на договорот без повикување на законски утврдениот отказен рок од 2 месеци.